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　　7月份樓市限購政策加碼后，南昌二手房市場成交又陷低谷，剛剛開始小幅回暖的二手房市場再次遇冷。8月份，改善型需求主導(dǎo)了二手房市場，成交量同比與環(huán)比均有一定幅度的下滑。而眼下，又到一年“金九銀十”之際，然而金九第一周的成交量卻不容樂觀，在買賣雙方的深度博弈下，南昌的二手房市場能否在金九銀十打一個(gè)“翻身仗”，還是一個(gè)謎。

　　上周二手房成交364套

　　據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日~9月7日南昌市二手房共成交364套，平均每天成交52套，上周相比前一周成交量減少8套。其中住宅成交342套，相比前一周成交量增加了2套，成交面積29546.06平方米，非住宅成交22套，相比前一周成交量減少10套，成交面積1914.96平方米。在持續(xù)的住房限購及信貸緊縮等因素的影響下，8月份南昌市二手房成交有所下降，全市二手房住宅成交1579套，面積13.6萬平方米，較上年同比下降18%和18%，與7月份環(huán)比下降7%和4%。

　　從各區(qū)域的成交量來看，8月25日~8月31日二手房成交量西湖區(qū)最多，為107套，占市區(qū)成交總量的29.3%，環(huán)比上周減少15套，其中住宅減少9套，非住宅減少6套，成交面積8302.97平方米。8月西湖區(qū)共成交二手房556套，環(huán)比上月減少92套；東湖區(qū)上周成交99套，比前一周減少8套，其中住宅減少6套，非住宅減少2套，成交面積7740.57平方米。8月東湖區(qū)二手房共成交468套，環(huán)比7月減少8套；青山湖區(qū)上周成交43套，環(huán)比前一周增加1套，其中住宅增加4套，非住宅成交量減少3套，成交面積4401.91平方米。8月該區(qū)二手房共成交181套，環(huán)比上月減少7套；青云譜區(qū)上周成交44套，環(huán)比與前一周增加8套，其中住宅增加7套，非住宅增加1套，成交面積3150.13平方米。8月該區(qū)共成交二手房200套，環(huán)比上月增加4套；高新區(qū)上周成交10套，與前一周相比成交量減少3套，其中住宅減少4套，非住宅增加1套，成交面積1935.35平方米。該區(qū)8月份共成交二手房60套，環(huán)比上月減少10套；紅谷灘新區(qū)上周成交56套，環(huán)比增加4套，其中住宅增加5套，非住宅減少1套，成交面積5854.52平方米；該區(qū)8月份二手房共成交217套，環(huán)比上月減少13套。

　　金九銀十 買賣雙方的博弈

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，二手房的買賣雙方展開了一輪新的博弈。目前雖然有部分賣家頂不住壓力選擇降價(jià)出售，但更多的房主則堅(jiān)持挺價(jià)觀望，價(jià)格上不肯做絲毫松動(dòng)。盡管周邊區(qū)域中一二手房的倒掛現(xiàn)象比較明顯，但二手房的議價(jià)空間卻沒有完全打開，買賣雙方還是處在等待觀望的博弈狀態(tài)。買方認(rèn)為隨著新房價(jià)格下跌，二手房遲早也會(huì)降價(jià)，所以遲遲不肯出手；賣方則依然維持著較高的心理預(yù)期，寧可轉(zhuǎn)售為租也不肯“賤價(jià)”出售。

　　在南昌已經(jīng)工作多年的周先生，原本打算在今年圓了自己的買房夢，但是受到調(diào)控政策的影響，首付提高、銀行貸款收緊，他的購房計(jì)劃也被迫擱置?！拔冶鞠胭I套二手房，因?yàn)榭梢灾苯幽梅坎挥玫?，但是現(xiàn)在的二手房首付太高、貸款又難貸，所以我干脆決定再等等，等到更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)、房價(jià)再下降一點(diǎn)的時(shí)候再出手，現(xiàn)在就先租房住一段時(shí)間?！?/p>

　　在購房者轉(zhuǎn)入觀望期的同時(shí)，買方也開始有力分化。一部分急需用錢的房主選擇降價(jià)的方式來吸引購房者入市，而更多的房主還是表現(xiàn)出維穩(wěn)的態(tài)勢，寧可選擇出租手中的房源也不愿意降價(jià)銷售。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前大多數(shù)房主還是看好未來市場，不愿意選擇在調(diào)控期出售手中的房源，所以寧愿選擇轉(zhuǎn)售為租，也不會(huì)輕易松動(dòng)價(jià)格。據(jù)一名房東介紹，她將房屋轉(zhuǎn)售為租主要是視市場行情而作出的無奈之舉，“如果達(dá)不到我的心理價(jià)位，我是不可能將房子降價(jià)出售的，現(xiàn)在先將房子租出去，一來可以算作一筆收入來源，二來也可以觀望后市等待出手時(shí)機(jī)。”

　　二手房買家負(fù)擔(dān)重

　　相比一手新房，二手房憑借價(jià)格便宜、配套成熟交通便利、大多為現(xiàn)房即買即入住、帶裝修省麻煩等優(yōu)勢逐漸成為很多“剛需”們的首選置業(yè)對(duì)象。然而，仔細(xì)算一筆賬你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，購買二手房的成本并不低。

　　目前南昌市場上有些次新二手房源的均價(jià)看似比新盤低出很多，但買家需承擔(dān)大額稅費(fèi)及傭金支出，買二手房并沒有比新房便宜多少，甚至還更貴了，唯一的優(yōu)勢就是能即買即住。原本是用來限制炒房者的政策，實(shí)際上也給購房者增加了不小的負(fù)擔(dān)。“不用交稅的房子也有，但是都是十幾年的小區(qū)，條件實(shí)在是不怎么好，交稅吧，算下來也是不小的一筆費(fèi)用?！币晃粶?zhǔn)備購買二手房的市民告訴記者。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，國家出臺(tái)新政的目的就是為了增加炒房成本抑制房價(jià)，但實(shí)際情況卻是高額的二手房交易稅費(fèi)被賣家轉(zhuǎn)嫁給買家，提高了購買門檻，嚴(yán)重增加了購房者負(fù)擔(dān)，這導(dǎo)致許多購房者轉(zhuǎn)而購買新房。一名中介經(jīng)紀(jì)人員告訴記者，除了受銀行貸款政策苛刻，國家限購令影響之外，更重要的原因是，隨著金九銀十的到來，一些新房開始降價(jià)促銷，吸引購房者，使得二手房有價(jià)無市?！艾F(xiàn)在很多區(qū)域新房價(jià)格與二手房價(jià)格比較接近，但房源的品質(zhì)卻明顯優(yōu)于二手房，而且新房議價(jià)空間較大，稅費(fèi)交的少。相等條件下許多購房者都會(huì)選擇購買新房?！边@名工作人員向記者透露。

　　文/記者王良君