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　　緊鄰青山湖邊，步行5分鐘可到青山湖景區(qū)，這樣的房子賣多少錢？房主的報價是每平方米4198元。而一路之隔的一個商品房小區(qū)，售價已達到每平方米1萬元。不過，這套超低價的房子，正是目前引發(fā)熱議的小產(chǎn)權(quán)房。

　　近日，國土資源部有關(guān)負責人說，國務(wù)院已經(jīng)成立了由12個部門組成的小產(chǎn)權(quán)房清理領(lǐng)導小組，今年將試點清理小產(chǎn)權(quán)房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有關(guān)部門一再發(fā)出“風險提示”，但南昌的小產(chǎn)權(quán)房市場很活躍，甚至有房產(chǎn)中介也參與其中，原因在于其比商品房低一半的價格，讓許多人難抵“誘惑”。

　　小產(chǎn)權(quán)房市場活躍

　　小顏是南昌市解放西路一房產(chǎn)中介經(jīng)理，在她的店里，掛著3套小產(chǎn)權(quán)房房源。盡管看的人多買的人少，但每年她都能賣掉幾套。對于今年國家將清理小產(chǎn)權(quán)房的說法，她不以為然：“這幾年每年都說要清理，但該賣的還是會賣，該買的也還是會買，南昌的小產(chǎn)權(quán)房交易就沒停過?！?/p>

　　她向記者推薦了一套“性價比”高的小產(chǎn)權(quán)房房源：位于青山湖大道的小康家園，建筑面積122平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，幾乎沒有公攤面積，售價43.8萬元，每平方米單價僅約3500元，是青山湖區(qū)進順村在2003年為改善村民居住條件而建的，當初每戶村民以不高的價格就能獲得一套住房，而且配套設(shè)施完善、環(huán)境好、管理規(guī)范。

　　業(yè)內(nèi)人士說，這種農(nóng)民公寓被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，實際上就是在集體建設(shè)用地上建成房子，屬于農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買。由于沒有土地使用證和預售許可證，相關(guān)部門也不會備案，因此，交易只能在“地下”進行。

　　這些小產(chǎn)權(quán)房所處的地段都還不錯，當初的“城中村”現(xiàn)在已經(jīng)成了中心城區(qū)。在一網(wǎng)站的二手房交易板塊，記者查到有14套農(nóng)民公寓的小產(chǎn)權(quán)房在售。青山湖大道沿線在售的小產(chǎn)權(quán)房較為集中，有五聯(lián)農(nóng)民公寓、進順小康家園、楊坊山莊等。

　　小產(chǎn)權(quán)房最具誘惑的，在于其相對較低的價格，如青山湖大道附近的小產(chǎn)權(quán)房一般價格都在每平方米3000元至4000元之間，與周邊的商品房小區(qū)相比，價格要低一半左右。如小康家園附近的一商品房小區(qū)二手房價格約7000元/平方米。

　　投資客獲利欲退出

　　“目前已下發(fā)關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記文件，明確規(guī)定城市戶口的人不能到農(nóng)村買宅基地或小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，買小產(chǎn)權(quán)房是有風險的?！苯?，國土資源部有關(guān)人士再次針對小產(chǎn)權(quán)房交易發(fā)出了“風險提示”。

　　于是，一些幾年前“入市”的投資客已經(jīng)準備“獲利退出”。一房產(chǎn)中介告訴記者，最近一段時間，小產(chǎn)權(quán)房的房源有增加的趨勢。

　　祝女士最近就有意出售她幾年前買的一套小產(chǎn)權(quán)房：位于北京東路，169平方米，售價65萬元，單價每平方米僅3800多元。她說，在2007年買進時花了45萬元，“幾年時間才賺20萬元不算多”。她現(xiàn)在有點后悔當初投資小產(chǎn)權(quán)房，因為如果當初買了附近的商品房，到現(xiàn)在價格翻了一番而且很快就能脫手。

　　劉先生最近也準備將位于青山湖大道旁一農(nóng)民公寓的小產(chǎn)權(quán)房出售。他說：“本來準備賣68萬元，如果你誠心想買就少2萬元。”他直言，現(xiàn)在手上有兩套小產(chǎn)權(quán)房，留一套自己住，另一套能賺點錢就賣掉。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房原本主要是為了滿足“城中村”征地拆遷農(nóng)民的住房需求，但從2005年起，南昌小產(chǎn)權(quán)房開始大量出現(xiàn)，其背景就是房價上漲，一些市民對高價格的商品房望而生畏，也為小產(chǎn)權(quán)房提供了生存空間。

　　小產(chǎn)權(quán)房不是“餡餅”

　　“在北京宋莊，有畫家花20萬元向當?shù)剞r(nóng)民買了宅基地蓋樓，后來農(nóng)民的兒子到法院起訴要求畫家交回房子，最終法院判決畫家敗訴?！痹诮照匍_的相關(guān)會議上，國土資源部相關(guān)人士甚至引用了這個幾年前發(fā)生的案例，以闡述小產(chǎn)權(quán)房交易存在的法律風險。確實，最近兩年，我省出現(xiàn)了多起小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案件，說明小產(chǎn)權(quán)房不是“餡餅”。

　　“風險問題你不需要擔心，我們可以包過戶，更名后再付全款?！边@是一家房產(chǎn)中介對記者信誓旦旦的承諾。他向記者推薦了一套位于上海北路附近的小產(chǎn)權(quán)房，89平方米，售價36萬元。但是，他所指的過戶并非在房管部門備案、變更產(chǎn)權(quán)證，而是在農(nóng)民公寓所在村委會“過戶”，也就是在當?shù)卮逦瘯l(fā)的權(quán)屬證書上更名，這并不意味著交易就“合法化”。

　　實際上，我省近年也發(fā)生了多起小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案件。2010年9月，南昌市中級人民法院公布了一起我省小產(chǎn)權(quán)房買賣民事糾紛案：法院確認農(nóng)房買賣合同無效，但判決賣主賠償買主60余萬元的經(jīng)濟損失。去年4月，吉安市青原區(qū)法院也審理了一起小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案件，法院一審判決該房屋買賣合同應屬無效合同，由雙方各自返還房屋和房款，賣主賠償買主損失12萬元。

　　而去年萍鄉(xiāng)市上百名居民的遭遇，則更能說明小產(chǎn)權(quán)房存在的風險：他們每人花幾十萬元在海南省三亞市購買了一開發(fā)商建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，但在去年7月當?shù)卣块T打擊違法建筑行動中以違建樓名義被拆除。

　　江西日報 本報記者鄭榮林 實習生王雅坤